STEIJNS LEGAL

 

 

 

 

Onderstaand persbericht werd op 23 juli 2016 uitgebracht door de directie van Marina Port Zélande. Steijns Legal heeft in samenwerking met ZuidWest Bedrijfsadviseurs B.V. de kopers van Marina Port Zélande geadviseerd en tevens de koopovereenkomst en alle overige contractstukken opgesteld.

PERSBERICHT

 

 

 

 

 

 

 

 

Ouddorp – Per 1 juli 2016 is het bedrijf achter jachthaven Marina Port Zélande in Ouddorp overgenomen door Co Schot, algemeen directeur, en Erwin Alessie, financieel directeur. Operationeel waren zij de laatste twee decennia al verantwoordelijk voor een van Nederlands mooiste en modernste jachthavens, die jaarlijks onder meer de bekende Grevelingen Cup organiseert. Een nieuw logo zet de overname kracht bij.

 

Met de bedrijfsovername van Marina Port Zélande komt het bedrijf in handen van de voormalige algemeen directeur Co Schot en financieel directeur Erwin Alessie. Schot startte 25 jaar geleden als havenmeester eigenhandig de jachthaven aan het Grevelingenmeer die inmiddels is uitgegroeid tot een begrip in Nederland. Alessie voegde zich enkele jaren later bij hem. De overname is een bekroning op een jarenlange succesvolle samenwerking.

 

Marina Port Zélande
De moderne en uitstekend geoutilleerde jachthaven in Ouddorp telt momenteel 830 ruime boxen met minimaal 1 vingerpier. De haven, bekend om zijn hoge serviceniveau en faciliteiten voor alle leeftijden en seizoenen, is voor het 23e achtereenvolgende jaar bekroond met de blauwe vlag. In de zomer is het een populaire vakantiebestemming, in de winter organiseert de haven de Grevelingen Cup, het grootste zeilevenement van de Benelux.

Nieuwe uitstraling
Hoewel het dagelijkse management op dezelfde koers zal blijven, wordt de gelegenheid wel aangegrepen om de haven te voorzien van een nieuwe uitstraling. Het nieuwe logo verbeeldt beter waar de haven anno 2016 voor staat: persoonlijk havenmanagement, open contact en meer oog voor de ‘fun-factor’: mensen komen in de jachthaven om in alle kleuren te genieten van alles wat het Grevelingenmeer en het Noordzeestrand te bieden hebben.

 

 

 

Meer informatie www.mpz.nl

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Onderstaand artikel werd eerder gepubliceerd op de website www.property.nl

 

07 Mrt 2016 Nogmaals de koopovereenkomst

Het belang van de koopovereenkomst wordt doorgaans zwaar onderschat.In een eerdere publicatie op deze site (Het opstellen van een koopovereenkomst blijft vakwerk en maatwerk, van 5 december 2015) heb ik er al voor gepleit om toch vooral niet zelf te proberen een overeenkomst op te stellen maar hier een professional voor in te schakelen. De ene professional is de andere niet, en de ene koopovereenkomst is de andere ook zeker niet, zoals uit het volgende artikel zal blijken.

 

In de eerste plaats moet elke koper en verkoper zich er van bewust zijn, dat als een professional wordt ingeschakeld om een koopovereenkomst op te stellen, deze professional afhankelijk van zijn rol en zijn opdracht een kopers vriendelijke, verkopers vriendelijke of neutrale koopovereenkomst op zal stellen.

Het meest voorkomende is, dat een pand via een makelaar te koop wordt aangeboden en dat indien overeenstemming bereikt wordt de makelaar aan de hand van het door zijn vakorganisatie (NVM of VBO) aangereikte model een koopovereenkomst opstelt. De gebruikte modelovereenkomst is neutraal opgesteld, doch indien de makelaar voor de verkoper optreedt zal hij daarin wellicht een aantal artikelen opnemen die in het voordeel van zijn opdrachtgever werken, verkopers vriendelijke bepalingen dus. Een voorbeeld van een dergelijke bepaling de zogenaamde ouderdomsclausule (koper verklaart zich te realiseren dat het een ouder pand betreft hetwelk gebreken kan vertonen).

Indien de makelaar die de koopovereenkomst opstelt voor de koper handelt, zal deze daarin een aantal kopers vriendelijke bepalingen opnemen. Een voorbeeld van een dergelijke bepaling is een vrijwaring van de verkoper voor kosten van bodemsanering of asbestverwijdering.

Ook komt natuurlijk voor, dat partijen overeenstemming hebben bereikt waarna zij een notaris opdracht geven tot het opstellen van een koopovereenkomst. Indien partijen daarbij niet aangeven of zij nog bijzondere afspraken gemaakt hebben, zal de notaris een neutrale koopovereenkomst opstellen, gebaseerd op het model van Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Het wordt oppassen als de notaris aangeeft dat hij handelt als partijnotaris. In dat geval is hij dus juist niet onpartijdig, dit mag mits hij dit maar direct kenbaar maakt.

Overigens is de gang van zaken in Amsterdam afwijkend. Daar wordt de koopovereenkomst altijd door een notaris opgesteld. Dit gebeurt over het algemeen op basis van een instructie die de betrokken makelaar(s) aan de notaris geven.

Hiervoor heb ik slechts enkele voorbeelden gegeven van kopers vriendelijke en verkopers vriendelijke bepalingen. Het verschil is vaak heel subtiel. In een kopers vriendelijke overeenkomst komen vaak een groot aantal garanties van de verkoper voor, terwijl in de verkopers vriendelijke tegenhanger vaak geen keiharde garanties staan maar verklaringen van verkoper naar beste weten. Het verschil is op het eerste gezicht klein, maar komt het tot een rechtszaak, dan wordt elk woordje uit de koopovereenkomst op een goudschaaltje gelegd en blijken de verschillen opeens gigantisch te zijn.

De meeste rechtszaken die achteraf over koopovereenkomsten gevoerd worden gaan over (verborgen) gebreken. In beginsel moet een verkoper deze voor zover hij daarvan op de hoogte is melden aan de koper, tenzij de koper de gebreken met het blote oog waar kan nemen.

Als voorbeeld nemen we een rookkanaal waarin asbest zit. De koper kan dit niet zien en de verkoper dient dit te melden voorzover hij daarvan kennis heeft. In een kopers vriendelijke koopovereenkomst zal worden opgenomen dat de verkoper garandeert dat geen asbest aanwezig is. In de verkopers vriendelijke versie staat dat verkoper er niet mee bekend is dat er asbest aanwezig is.

Indien het in ons voorbeeld tot een rechtszaak komt omdat de koper achteraf het asbest heeft ontdekt, dat zal de verkoper in het geval hij heeft gegarandeerd dat er geen asbest aanwezig was (de kopers vriendelijke versie) door de rechter veroordeeld worden om de schade te betalen. Indien de verkopers vriendelijke versie gebruikt is en de verkoper dus verklaard heeft dat het hem niet bekend is dat er asbest aanwezig is, wordt hij alleen tot schadevergoeding veroordeeld indien de koper aan kan tonen dat die verklaring onjuist was, dus dat verkoper wel degelijk wist dat er asbest aanwezig was.

Het verschil tussen de verkopers vriendelijke en de kopers vriendelijke koopovereenkomst kan als volgt worden samengevat:

  • De kopers vriendelijke koopovereenkomst geeft een koper zoveel mogelijk zekerheid, vooral bij problemen achteraf en bevat daarom zoveel mogelijk garanties en vrijwaringen van de verkoper.
  • De verkopers vriendelijke koopovereenkomst zorgt er zoveel mogelijk voor, dat de verkoper achteraf niet met claims wordt geconfronteerd en bevat daarom juist zo weinig mogelijk garanties.

De meest verkopers vriendelijke koopovereenkomst die in de praktijk gebruikt wordt is de zogenaamde “as it is, where it is” overeenkomst. Deze wordt veelal door curators gebruikt maar komt ook in andere situaties voor.

Het is dus zaak een partijdige deskundige in te schakelen voor het opstellen van de koopovereenkomst, die bij het opstellen van die overeenkomst zoveel mogelijk rekening houdt met de belangen van zijn opdrachtgever. Heeft de andere partij een deskundige ingeschakeld die de koopovereenkomst opstelt, (bijvoorbeeld een makelaar of een partij notaris) dan is het zaak om zelf een deskundige in te schakelen die de koopovereenkomst beoordeelt. Nog beter is, om reeds in het onderhandelingsproces een deskundige in te schakelen, zodat bijvoorbeeld reeds bij het formuleren van een bod aangegeven kan worden welke garanties er worden verlangd.

In een volgend artikel zal ik verder in gaan op het belang van de koopovereenkomst. Daarbij zal vooral aandacht besteed worden aan de verhouding tussen de akte van levering en de koopovereenkomst die daaraan ten grondslag ligt.

Heeft u vragen over dit artikel, schroom dan niet contact met mij op te nemen! Uiteraard kunt u ook contact opnemen voor het opstellen of beoordelen van een koopovereenkomst.

 

 

 

 

 Onderstaand artikel werd eerder gepubliceerd op de website www.property.nl

05 Dec  2015 Het opstellen van een koopovereenkomst blijft vakwerk en maatwerk

We leven in een tijd waarin uit efficiency oogpunt veel processen worden gestandaardiseerd en veel zaken via internet door de consument geregeld kunnen worden.

Nog niet zo lang geleden werden de meeste huizen via een makelaar verkocht, die vervolgens een koopakte opstelde waarna de notaris de levering verzorgde.

Tegenwoordig zijn er legio mogelijkheden om je woning zonder tussenkomst van een makelaar te verkopen. Kostenbesparing is hierbij de belangrijkste beweegreden voor verkopers om zelf het fototoestel te pakken en het huis op een verkoopsite te plaatsen. Het verschil tussen een fotoreportage gemaakt door of in opdracht van een makelaar met de doe het zelf foto’s is vaak goed zichtbaar. Dat is een commercieel punt waar ik hier niet op in ga. Ik zal mij beperking tot de juridische kant van het verhaal. Die begint met de omschrijving van het te verkopen object zoals deze door de eigenaar/verkoper zelf in elkaar wordt gezet. Het is maar te hopen dat de eigenaar terzake deskundig is en een juiste omschrijving maakt. Worden hier fouten in gemaakt die de koper pas achteraf opmerkt, dan kan dit voor enorme problemen zorgen. Verkopers zijn zich hier meestal niet van bewust en doen dan ook hun best om hun pand beter, mooier en groter te omschrijven als dat het in werkelijkheid is. Een verkeerde voorstelling van zaken kan er echter toe leiden, dat een koper een tot stand gekomen koopovereenkomst (zelfs na de levering) kan vernietigen op grond van dwaling. Zo ver komt het veelal niet, meestal blijft het beperkt tot een schadevergoeding, maar ook dit is vervelend als je hier als verkoper achteraf mee geconfronteerd wordt.

Als er eenmaal een koper gevonden is, wordt via internet een koopovereenkomst in elkaar gezet. Het is geen uitzondering dat een model bestemd voor een appartement gebruikt wordt voor een woonhuis of andersom. Ook worden variabele clausules te pas en te onpas gebruikt; niet zelden staat een ouderdomsclausule in een pand dat 5 jaar geleden is opgeleverd of wordt verzuimd te verwijzen naar door de gemeente opgelegde kettingbedingen waardoor de gemeente een boete aan de verkoper op kan leggen. De koopakte wordt opgemaakt met het idee dat het allemaal niet zo nauw komt en alle bepalingen standaard zijn. Het klopt dat heel veel bepalingen standaard zijn, maar er zijn genoeg redenen om af te wijken van de standaard bepalingen, het blijft maatwerk. Bij een eventuele procedure achteraf zal elke woord uit de koopakte door de rechter op een goudschaaltje worden afgewogen.

Het gaat nog al eens mis. Ik zie op dit moment in mijn praktijk veel problemen langs komen welke ontstaan zijn doordat de koopakte niet zorgvuldig is opgesteld. Een paar voorbeelden:

  • Koper ontdekt na de levering dat door een lekkage van de waterleiding schade aan keukenkastjes en bedrading is ontstaan. Electra in de keuken is bovendien niet goed aangelegd. In het koopcontract staat een ouderdomsclausule. De woning mag dan wel 30 jaar oud zijn, maar de keuken staat er pas 2 jaar in. Als deze koper van te voren een deskundige naar het koopcontract had laten kijken, dan had hij het advies gekregen op te nemen dat de ouderdomsclausule niet ziet op de keuken. Nu kan hij de verkoper niet aanspreken.

 

  • De voortuin van een woning is later aangekocht van de gemeente en heeft een apart kadastraal nummer. Dit is niet in de koopakte opgenomen en ook niet in de notariële transportakte. Koper is geen eigenaar van de voortuin geworden. De koper had wel een check gedaan bij het kadaster maar helaas niet op de juiste wijze waardoor dit niet opgemerkt werd. Ook dit had voorkomen kunnen worden.

 

  • Bij de koopovereenkomst voor een bedrijfsruimte is verzuimd te opteren voor een met BTW belaste levering waardoor de verkoper achteraf een bedrag aan de fiscus dient te betalen.

Kortom niet alleen het belang van een goede presentatie en omschrijving van een te verkopen woning wordt door veel mensen onderschat, ook het belang van een deugdelijke koopakte. Goedkoop kan op die manier duurkoop worden. Het loont de moeite om een deskundige in de arm te nemen om een koopakte op te stellen of te laten beoordelen.

 

 

 

 

 

 

 

 

STEIJNS LEGAL
info@steijns-legal.nl